Cách kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư trước khi mua

Để kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư thì bạn cần phải xác định được liên quan đến việc mua, bán nhà chung cư cần những điều kiện và giấy tờ gì. Theo đó thì để mua bán nhà chung cư thì điều kiện đầu tiên đó là căn nhà chung cư đó phải có đầy đủ các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu hay còn gọi là hồ sơ pháp lý của căn nhà chung cư đó; tiếp đến là hợp đồng mua bán nhà chung cư và các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà chung cư đó

1. Cách kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư trước khi mua:

1.1. Pháp lý dự án là gì?

Theo các quy định của pháp luật hiện hành thì ta có thể hiểu rằng pháp lý dự án là toàn bộ những giấy tờ, hồ sơ mà một dự án đầu tư cần phải đó theo quy định của pháp luật.

Cụ thể pháp lý dự án được thể hiện thông qua các quyết định, giấy tờ như là Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

Trên thực tế thì các thủ tục pháp lý này luôn gắn liền với dự án trong suốt giai đoạn từ khi chuẩn bị dự án, triển khai dự án đến lúc hoàn thành.

1.2. Tại sao phải kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư trước khi mua?

Như đã nêu ở phần mục trên thì có thể tháy pháp lý dự án là những giấy tờ, tài liệu mà pháp luật quy định một dự án nhất định phải có. Theo đó thì chúng ta có thể khẳng định rằng pháp lý dự án là một yếu tố rất quan trọng khi tiến hành mua bán bất động sản. Nó quyết định một dự án có hợp pháp hay không, căn nhà chung cư đó có mua bán chuyển nhượng được hay không là phụ thuộc vào pháp lý dự án của nó. Đây cũng là một vấn đề đau đầu đối với những khách hàng khi đi mua nhà chung cư. Nếu thiếu kinh nghiệm không am hiểu về luật, không có sự chuẩn bị trước khi quyết định rất dễ dẫn đến các hậu quả, rắc rối về lâu dài tốn không ít thời gian và tiền bạc. Chính vì vậy, trước khi mua nhà chung cư nhất thiết phải kiểm tra pháp lý dự án căn nhà chung cư đó.

1.3.  Quy trình kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư trước khi mua:

Để kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư thì bạn cần phải xác định được liên quan đến việc mua, bán nhà chung cư cần những điều kiện và giấy tờ gì. Theo đó thì để mua bán nhà chung cư thì điều kiện đầu tiên đó là căn nhà chung cư đó phải có đầy đủ các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu hay còn gọi là hồ sơ pháp lý của căn nhà chung cư đó; tiếp đến là hợp đồng mua bán nhà chung cư và các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà chung cư đó. Vậy, cụ thể cách kiểm tra những vấn đề cũng như các loại giấy tờ tài liệu này như thế nào. Theo đó, chúng tôi xin đưa ra một số cách kiểm tra như sau:

Thứ nhất, trước khi quyết định đặt cọc mua một căn nhà chung cư, điều đầu tiên bạn cần kiểm tra đó chình là hồ sơ pháp lý của dự án chung cư bởi lẽ các giấy tờ, tài liệu trong hồ sơ dự án chung cư là một trong những minh chứng thể hiện rõ ràng nhất tính pháp lý của dự án này, thông qua các giầy tờ, tài liệu pháp lý cụ thể, khách hàng có thể kiểm tra xem dự án chung cư có hợp pháp hay không.

Mà theo quy định của pháp luật thì một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ phải đảm bảo có các giấy tờ như là: Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án; Giấy phép xây dựng; Văn bản chấp thuận đầu tư; Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự; Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng giúp đảm bảo việc chủ đầu tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai.

Thứ hai, bạn cần kiểm tra sổ hồng nhà chung cư. Như chúng ta đã biết sổ hồng là một trong các giấy tờ pháp lý vô cùng quan trọng bởi nó chứng minh về quyền sở hữu của người bán đối với căn nhà chung cư đó. Nhìn vào sổ hồng bạn có thể xác định được các thông tin về chủ sở hữu, tổng diện tích, thời hạn sử dụng, có đang bị thế chấp hay không?….. Do đó, khi kiểm tra sổ hồng bạn cần đặc biệt lưu ý đến những thông tin này.

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp đã dọn vào ở chung cư một thời gian thế nhưng người mua vẫn chưa được sở hữu Sổ hồng mang tên mình vì nhiều lý do như là chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc sổ hồng đang được thế chấp tại ngân hàng…. điều này gây ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình sử dụng chung cư, nhất là khi thực hiện các thủ tục liên quan đến chung cư như mua bán, tặng cho, sửa chữa…

Cũng cần lưu ý rằng, mặc dù trên thực tế Sổ hồng thường ghi thời hạn là 50 năm nhưng pháp luật không ấn định Sổ hồng có giá trị bao nhiêu lâu. Thay vào đó, giá trị của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng chung cư.

Ngoài ra, hiện tại có rất nhiều kẻ gian cố tình làm giả sổ hồng để lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Do đó, bạn cần kiểm tra thật kỹ bằng cách cầm sổ hồng đó lên Cơ quan có thẩm quyền để xác nhận xem nó có phải sổ thật hay không.

Thứ ba, kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Theo quy định của pháp luật về nhà ở chung cư thì chủ đầu tư có nghĩa vụ phải nộp một số khoản thuế, phí, lệ phí khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ như là các loại thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất… Cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với thửa đất đó khi làm thủ tục xin cấp sổ hồng. Trường hợp chủ đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước có thể từ chối cấp Sổ hồng. Chính vì vậy, để tránh gặp rắc rối khi mua nhà chung cư thì bạn còn phải kiểm tra kỹ thông tin này trước khi mua nhà.

Thứ tư, sau khi đã kiểm tra đầy đủ các thông tin nêu trên, nếu đưa ra quyết định mua nhà chung cư thì bạn phải kiểm tra hợp đồng mua bán chung cư. Theo quy định tại hoản 1 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định. Theo đó thì các bên được thỏa thuận với nhau về điều khoản mua bán, vì vậy bạn cần kiểm tra kỹ thông tin các bên và căn hộ.

Để kiểm tra pháp lý của căn hộ thì bạn cần kiểm tra các thông tin xem căn hộ mà bạn muốn mua đó đang ở dạng dự án nào? đang hoàn thiện hay đã hoàn thiện và có đúng với thông tin về dự án đã thoả thuận trước đó không? Đã được cấp Sổ hồng chung cư chưa, nếu đã được cấp Sổ hồng chung cư thì kiểm tra thông tin trên Sổ hồng và trên hợp đồng có trùng khớp với nhau không…

Còn để kiểm tra về thông tin bên bán căn hộ thì bạn cần phải kiểm tra xem người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư…

Ngoài ra, bạn cung nên thỏa thuận rõ ràng về thời hạn bàn giao nhà và tiến độ thanh toán. Thông thường trong các hợp đồng với chủ đầu tư họ đã ấn định về thông tin này. Do đó, bạn cân kiểm tra và đối chiếu lại với quy định của pháp luật xem có phù hợp hay không. Đối với thời hạn bàn giao nhà chung cư thì theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở, thời điểm bàn giao chung cư là trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao. Còn đối với tiến độ thanh toán thì theo quy định của pháp luật, tiến độ thanh toán được đặt ra trong trường hợp mua chung cư theo diện trả chậm, trả dần và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở.

Tóm lại, trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán chung cư, để đảm bảo tính pháp lý của chung cư và hạn chế tối đa những rủi ro, tranh chấp phát sinh về sau thì bạn cần kiểm tra thật kỹ các vấn đề pháp lý cũng như cần đặc biệt lưu ý kiểm tra các thông tin nêu trên.

2. Quy định của pháp luật về dự án chung cư:

Pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể về điều kiện để chủ đầu tư được phép bán nhà ở hình thành tương lai hoặc ký hợp đồng huy động vốn với người mua đối với loại dự án nhà chung cư. Theo đó thì việc cho thuê, mua bán nhà ở thương mại được tiến hành thông qua hình thức trả dần, trả chậm hoặc trả tiền một lần. Theo đó, tổng số tiền huy động trước khi tiến hành bàn giao nhà ở cho khách hàng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở ghi trong hợp đồng.

Trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã hoàn thiện phần móng thì chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở.

Bên cạnh đó thì chủ đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng và đã hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định.

Do đó, khi mua căn hộ chung cư trong các dự án, bạn nên lưu ý kiểm tra xem dự án đó đã đủ điều kiện để chủ đầu tư ký kết hợp đồng huy động vốn, hợp đồng hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đủ đã điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa theo những quy định nêu trên.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật nhà ở 2014;

– Luật Đất đai 2013.